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中介哄抢租赁房源背后的法律风险
作者:陶然 黄涛  发布时间:2018-08-24 14:39:43 打印 字号: | |
  近日,原我爱我家副总裁胡景晖爆出自如、蛋壳等长租公寓中介机构以高出市场价20%-40%的价格争抢房源的言论刷爆朋友圈,引来全社会对房租上涨的大讨论,吃瓜群众纷纷表示,这帮中介太有钱了,完全是不计成本的以金钱换取市场。

  马克思教导我们要透过现象看本质,中介们争抢房源的目的仅仅是为了扩大市场吗,笔者看不然。从种种迹象表明,这些长租公寓涉嫌利用法律盲区侵犯租客和房东利益,套取大量贷款资金用于自身发展,将风险转移给房东、租客,甚至是全社会。长租公寓现在烈火烹油、鲜花着锦,然而其中也存在着不少隐患。

  一、中介的租金收取方式

  按照正常的交易流程,中介只负责房东和租客之间的信息聚合,房屋的租金是由租客交给房东的,房东与租客间发生租赁法律关系,中介只在其中收取中介费。但是有些中介并不满足于仅仅收取中介费,希望可以多赚些扩大自己的市场规模,于是想出了一种租金贷的模式来代替以往的房租支付方式。租金贷模式主要是通过两个步骤来完成的:第一步,中介与房东联系,承诺由中介统一包租,即房租费用由中介按月支付。相对于租房者个人,中介交租显然更让房东放心,房东多半都会同意这种更利于自己的支付方式。第二步,中介和租房者联系,采用少付押金或者不付押金,只需要少量服务费的房租支付方式来吸引客源,然后很多租房者签订合同后,突然发现自己其实是和一家金融公司产生了联系,和房屋的主人并无关联,每个月的租金不是支付给房东的,也不是支付给中介的,而是支付给这家金融公司的。

  这就是租金贷的关键所在,租房者和中介签订的其实是一份贷款合同,租房者以个人信用做担保,通过绑定身份证和银行卡获得了金融公司一年的租金贷款,而金融公司又一次性把12个月的房屋租金支付给了中介,租房者则每个月都以租金的形式偿还金融公司贷款,同时还需要支付利息即合同上约定的服务费。此时,租房者与房东的租赁法律关系就变成了租房者与金融公司的借贷法律关系。而中介虽然拿到了一年的房租,但是只会按季支付给房东,这空挡时间的金钱,自然握在了中介自己的手中。

  二、中介收取租金的隐藏风险

  通过上面所述的方式,中介机构手里已经多了笔资金,类似于共享单车的押金,到底怎么使用,由中介公司自己说了算,并没有法律的监管。以每名租户月租2000元计算,一年的贷款金额也在30000元左右,这些贷款大部分扣留在中介手中,仅仅北京一地,自如长租公寓在2个月内就能推出8万套房源,其一年在全国范围内至少也有百万的租户。这些中介机构利用这些资金继续扩张自己的业务,抢占市场,整个长租房行业也就如滚雪球般越滚越大,利字当头,尝到甜头的各大中介自然不会停止争抢房源的脚步,这就很容易导致房屋租金虚高,增加了租客们的生活成本。中介们抢夺房源的行为类似于P2P理财平台扩张时期的争抢客源,每多一套房源,就会多一笔资金入账,而入账的资金又可以去继续扩大房源,反正房东的租金只需要按季度交纳即可,大笔的空闲资金掌握在中介们的手中。而当扩张遇到瓶颈,其中隐藏的风险也就出现了,现在租房市场处于上行期,中介一直扩张房源自然没有什么问题,而如果房租停止上涨甚至下行,中介的资金链就很可能断裂,一旦中介无法继续支付房东租金,引发资金链断裂之后,就很可能引发社会动荡。

  如果中介突然宣布无法继续支付房租,那么房东必然要收回房屋,但房东收屋会发现租客会抗辩说自己已经提前支付了一年的房租,现在只住了不到一年的时间,怎么能退出房屋不住了呢。即使租客不再租住房屋,也还是要继续按月向金融公司支付房租来归还贷款,因为这是租客当时白纸黑子订下的合约,这就导致租客肯定不愿搬出房屋,除非住满一年,或者房东替租客承担剩余的租金。然而房东不可能也没有理由让租客白住或者帮其支付租金。这部分短缺的房租自然是被中介挪走作他用了,中介无力支付房租,资金链断裂的那一刻,即使能够查明中介的责任,由其承担还款责任,但租客所有未归还的贷款还是有可能成为坏账,每家中介收取的资金少则数亿多则数百亿,面对这样的资金缺口,中介公司大概率会选择破产倒闭或者一走了之,一家中介公司倒闭则可能会引发整个行业的连锁崩盘,一如当年的P2P平台。租房的群体多为经济实力有限的年轻人,虽然个人损失的金钱可能不如P2P风暴中受害者的多,但租房者的群体远比当年的P2P平台受害者要多,一旦发现所租房屋无法继续租住,还要继续承担归还贷款的责任时,给整个社会造成的影响将难以想象。

  三、规避风险的建议

  首先是房东方面,要抑制住自己的贪心,警惕中介公司的高价长契约,增收房租的代价可能是未来难以负担的风险,如果房东的房屋被租客签下了长期的贷款租金,一旦中介公司倒闭资金链断裂,房东将会就租金问题和租客陷入互相扯皮当中,法院诉讼毕竟还有一个时间过程,强制租客清房也不是短期内能够解决好的。相较这种情况,将房屋以略低于中介的价格租给租客,直接和租房者建立租赁法律关系,房东既一定程度上规避了法律风险,又能得到较好的经济收益,何乐不为。

  其次是租客方面,与中介签订合同时一定要认真阅读合同,合同一旦签字生效,是发生法律效力的。依据合同相对性,房东要求收回房屋在法律上是完全站得住脚的,毕竟租客只是和金融机构发生借贷法律关系,没有和房东发生租赁法律关系,一旦房东要求收房,租客是无权继续居住的。

  最后,政府也应当加强监管,房屋的租金本是支付给房东的,不能任由中介机构随意支配,中介机构收取的租金应当专款专用。这些举措并行,相信房租也会调整到真正的市场价格。

  中介公司的存在是为了让房东和租客能够方便的出租与承租,从中赚取利益也无可厚非,但盲目的扩张规模,罔顾市场规律,终究如粗暴建起的朱楼,但愿不要一夕而倒。
责任编辑:舒 磊
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